Qu’est-ce qu’une promesse de vente lors de l’achat d’une maison ?

La promesse de vente d’une maison est une étape-clé de la transaction : elle permet de préciser les contours de la transaction et de protéger les intérêts du vendeur. Découvrez comment sécuriser la transaction à travers l'indemnité d'immobilisation et les diagnostics obligatoires

La promesse de vente de maison

Une promesse unilatérale de vente de maison (ou PUV) a pour effet de réserver un logement pour un seul acheteur, mais pas seulement ! Cet avant-contrat permet surtout de préciser les contours de la vente et engage le futur acquéreur. C'est aussi le moment où le vendeur doit présenter tous les diagnostics immobiliers obligatoires. Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur cette étape-clé de la transaction.

Promesse de vente de maison : comment ça marche ?

Lors d'une vente de maison, une fois que les négociations ont abouti à un accord, plusieurs avant-contrats permettent de poser les bases de la transaction. Il peut s'agir d'un des trois types suivants :

• Compromis de vente  (aussi appelé promesse synallagmatique de vente, ou PSV) ;
• Promesse unilatérale de vente (ou PUV), appelée communément promesse de vente ;
• Promesse unilatérale d'achat (ou PUA, beaucoup plus rare).

Quel que soit l'avant-contrat retenu, il a pour rôle de préciser les contours de la vente dans les moindres détails. Il sera ratifié quelques mois plus tard lors de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.

Une promesse unilatérale de vente de maison permet au futur acquéreur de poser une option ferme sur le logement. Il dispose d'une exclusivité pendant un délai prévu au contrat, au cours duquel il pourra « lever l'option » et procéder à l'achat de la maison. C'est un avant-contrat qui engage plus fermement le vendeur que l'acheteur, du moins en apparence.

En effet, la promesse de vente de maison comporte aussi des engagements forts pour le futur acheteur, aussi appelé « bénéficiaire ». L'avant-contrat est presque toujours assorti d'une indemnité d'immobilisation : fixée librement, elle peut atteindre par exemple 10 % du prix net vendeur.

L'indemnité d'immobilisation est versée par le bénéficiaire de la promesse de vente. Au cas où il décide de ne pas procéder à l'achat (hors délai de rétractation légal), elle est conservée par le vendeur, qui y trouve une compensation pour avoir bloqué son bien. 

Où signer la promesse de vente de maison ?

Pour garantir la réalisation de la vente de maison, les deux parties ont tout intérêt à signer la PUV chez un notaire. Cela est facultatif : ils peuvent aussi signer un avant-contrat entre particuliers, ou devant un agent immobilier. Sans notaire, on parle alors de contrat « sous seing privé ».

Pourquoi signer une promesse de vente de maison chez le notaire

Cela dit, la présence d'un notaire est un garde-fou important pour le vendeur, d'autant plus appréciable en cas de promesse unilatérale de vente. En effet, ce type d'avant-contrat penche en faveur de l'acheteur : ce dernier n'est pas obligé de lever son option d'achat. Au contraire, le vendeur bloque son bien pour plusieurs mois et reste suspendu à la décision du bénéficiaire.  

Il est donc important, pour le vendeur, d'inclure au contrat de PUV des clauses qui compensent ce déséquilibre. En premier lieu, il est conseillé d'ajouter une indemnité d'immobilisation qui permet de sceller l'intérêt de l'acquéreur. Également, les clauses concernant l'obtention du prêt doivent faire l'objet d'une attention particulière pour s'assurer que le futur acheteur dispose d'un dossier solide.

Faire rédiger la promesse de vente de maison par votre notaire, c'est la garantie que le contrat protège les intérêts des deux parties. L'officier public va de plus s'assurer que les deux parties respectent leurs engagements au-delà de la signature de l'avant-contrat. Pour un vendeur, c'est un moyen de sécuriser la vente de la maison.

Promesse unilatérale de vente (PUV) : ce qui change pour les maisons

Le contrat de PUV est légèrement différent s'il concerne une maison ou un appartement. Les changements concernent essentiellement la liste des annexes obligatoires, à inclure au dossier au moment de la signature.

En effet, toute promesse de vente s'accompagne d'un DDT, ou dossier de diagnostics techniques. Si la vente concerne une maison individuelle, il inclura des diagnostics bien spécifiques qu'il est recommandé de commander en amont de l'avant-contrat.

En cas de vente de maison, vous devrez toujours inclure un DPE, ou diagnostic de performance énergétique. À l'issue de l'évaluation, le diagnostiqueur va décerner deux étiquettes énergie au bâtiment, qu'il faudra reporter sur la petite annonce. Si la note est trop basse, certains propriétaires peuvent choisir de réaliser des travaux d'optimisation énergétique pour revaloriser la maison avant la vente.

Si les installations ont plus de 15 ans, le vendeur doit également fournir des diagnostics gaz et électricité. En commune rurale, si la maison dispose de son propre système de retraitement des eaux usées, il faudra ajouter un diagnostic assainissement.

Les maisons les plus anciennes devront ajouter un diagnostic plomb, si le permis de construire est antérieur à 1949. Toutes les maisons construites avant 1997 doivent aussi prévoir le diagnostic amiante.

Enfin, selon la situation géographique de la commune, des diagnostics termites et ESRIS peuvent être obligatoires. La situation en zone à risque est déterminée par arrêté préfectoral. Vous pouvez consulter votre mairie pour connaître vos obligations en cas de vente de maison.